老朽化マンションの再生へ加速！管理・建て替えを促進する法改正が成立

2025年5月23日、老朽化マンションの管理と再生を促進するための法改正が参議院本会議で可決・成立しました。

この改正は、マンションの安全性確保や資産価値の維持を目的としており、今後の管理組合や区分所有者にとって大きな転換点となりそうです。

現在、日本全国には約704.3万戸のマンションが存在し、その多くが築30年以上を迎えています。

老朽化が進むにつれて建物や設備の劣化が問題となり、管理組合の担い手不足や修繕積立金の不足といった課題が浮き彫りになっています。

国土交通省の調査では、管理不全に悩む管理組合は全体の15％を占め、その中でも約25％が資金面で不安を感じているとの結果が出ています。

また、築年数の経過とともに住民の高齢化も進み、意思決定がスムーズに進まないケースも増加しています。このままでは、マンション全体の維持管理が困難になるリスクも指摘されています。

今回の法改正では、以下のような重要な施策が導入されました。

1. 決議要件の緩和

これまで修繕や建て替えなどの重要事項には所有者全員の合意が必要でしたが、今回の改正で「多数決」による決議が可能になりました。これにより、合意形成のハードルが大きく下がり、迅速な対応が可能になります。

2. 管理人の選任制度

管理不全となっているマンションの専有部分については、裁判所が管理人を選任し、必要な修繕や管理を代行できる制度が創設されました。これは住民の安全を守る観点からも非常に重要な制度です。

3. 建て替えや一括売却の容易化

建物や敷地の一括売却、取り壊しなどに関する決議要件も緩和されました。これにより、老朽化が著しいマンションの再生や建て替えが現実的な選択肢となります。

4. 地方自治体や民間団体との連携

地方公共団体には、外壁剥落など危険な状態のマンションに対して報告徴収や勧告などができる権限が付与されました。また、管理組合支援を行う民間団体の登録制度も創設され、官民連携による支援体制が強化されます。

法改正により管理や再生の手続きがスムーズになる一方、運用面では以下の課題も考えられます。

・所有者の理解と合意形成
　法的なハードルは下がったものの、実際の住民間での意見の食い違い、無関心層の存在などにより、合意形成が困難になることも予想されます。

・修繕費用の確保
　建て替えや大規模修繕には多額の費用が必要です。修繕積立金の不足を補うためには、外部ファイナンスや助成制度の活用なども検討すべきです。

・啓発と情報提供

今回の法改正の内容を住民一人ひとりが理解し、実際の行動につなげるには、管理組合向けのセミナーやガイドラインの整備が不可欠です。

老朽化マンションの増加は、今後ますます社会的な課題となります。

今回の法改正は、管理と再生を進めるための大きな一歩です。不動産業界としても、こうした制度改正を踏まえ、オーナー様や居住者に対して積極的な情報提供やサポートを行っていくことが求められると思います。

今後、マンションの資産価値を維持するためには、「適切な管理」と「早めの再生判断」が鍵となります。

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