賃貸契約で「交渉できること・できないこと」

皆さんこんにちは、じゅうしんの山口です。

3月ももう終わりに近づき、新年度が始まりますね。
賃貸においては繁忙期から落ち着き始める時期になります。
インターネット上で物件を探したり、賃貸契約に関することを調べる方も、多くいらっしゃるかと思います。

近年、SNSや動画サイトで
「家賃は必ず下がる」「初期費用は全部カットできる」
といった情報を見かけることが増えました。

しかし、結論から言うと――
それらの多くは“半分正解で半分間違い”です。

賃貸借契約は、法律上
**当事者同士の合意で成立する契約（民法）**です。

つまり本来は 条件は交渉可能ただし現実は

・オーナーの意向
・管理会社の方針
・市場相場
によって大きく左右されます。

今回は、賃貸管理の現場にいる立場から、
実際に交渉できること／難しいことを、法律的な考え方も交えて解説します。

交渉できる可能性がある項目は以下の通りです。

① 家賃
最も相談されるのが家賃です。

▼ 実務的な結論
・条件次第で交渉可能な場合がある

長期間空室
同条件の競合物件が多い
申込が弱い時期（閑散期）

このような条件に当てはまる場合は交渉の余地があるかもしれません。

▼ 注意点
SNSでよくある
「とりあえず1万円下げろ」は逆効果です。

また、新築や築浅、好立地等の所謂「人気物件」において、賃料の交渉はまず難しいでしょう。


②フリーレント（家賃無料期間）
 比較的通りやすい交渉のひとつ

オーナー側のメリットとして、表面家賃を下げずに募集できるということが挙げられます。
主に空室対策中の物件では有効です。


③除菌・消臭・害虫駆除サービス
このサービスは必須と言われてしまうこともありますが、一番交渉の余地があります。
なぜなら、このサービスはオーナーが設定することは少なく、大体は仲介会社さん（もしくは管理会社）が設定していることが多いからです。

以前未使用の消臭スプレーを、ずさんな処理をしてしまったために、爆発事故が発生したこともありましたよね。

本当にこのサービスが実施されているのか、実施しているとしてどのような作業がされているのか、不透明な部分があるのは否定できません。

①保証会社の利用
 ほぼ必須（現代の賃貸では標準）

背景：家賃滞納リスクの回避
「保証会社なしにしてほしい」は基本的に通りません
また、保証会社や管理会社によって、保証料の金額も異なってきますが、「保証料を安くしてほしい」という交渉も基本的にはできません。

②契約書の重要条項
例：原状回復義務・解約予告期間
→法律・判例ベースで作られているため変更困難

特に原状回復は、国土交通省ガイドラインに基づいています。
また、国土交通省ガイドラインと異なる内容でも、契約ごとに定めてあることが、優先されます（明らかに社会通念上認められない内容は向こうになります）

③仲介手数料
法律で上限あり（原則：家賃1ヶ月分＋税）

これを超える請求は違法ですが、ゼロにする交渉は難しいです。
それぞれ不動産会社さん・担当者さんのリピーターのお客様や紹介のお客様の場合は交渉できるかもしれません。

またSNS等で「賃料1ヶ月分は違法、0.5ヶ月分まで」という情報も流れていますが「賃料1ヶ月分は違法」この部分については明らかに間違いです。

しかしオーナーと仲介会社が同じという場合は仲介手数料を請求するのは違法になります。仲介手数料の負担もなくしたいという方は、不動産会社が貸主になっている物件が狙い目ですよ。

賃貸契約は確かに交渉可能ですが、何でも自由に変えられるわけではありません
重要なのは法律・慣習・市場のバランスです。

SNSの情報だけで判断すると、逆に不利になるケースも少なくありません。
物件・オーナー・管理会社ごとに「交渉できる余地」は全く違います。
繁忙期なのか閑散期なのかによっても違います。

「この条件って交渉できる？」というご相談も歓迎です。
物件ごとに現実的なラインをお伝えしますので、お気軽にじゅうしんまでご相談ください。