不動産投資市場に変化の兆し？「様子見」が増える中で投資家が重視するポイントとは

不動産投資サイト「健美家」が実施した最新の意識調査によると、1年前と比較して「不動産価格が上昇している」と感じる投資家は66.2％となりました。

依然として多くの投資家が価格上昇を実感しているものの、前回調査の77.9％からは11.7ポイント減少しています。

価格上昇の主な理由としては、

・建築費の高騰

・ 資材価格の上昇

・人件費の増加

・投資需要の継続

などが挙げられています。

近年の急激な価格上昇局面と比較すると、現在は「まだ高いが上がり続けるかは分からない」という慎重な見方が広がっているようです。

今回の調査で特に注目されたのが、現在の市況についての投資家心理です。

「今は売り時だと思う」

「今は買い時だと思う」

どちらかを選ぶのではなく、

『どちらとも言えない』

と回答した人が60.9％に達しました。

前回調査では43.0％だったため、大幅な増加となっています。

背景には、

・ 金利上昇

・ 物価高

・世界経済の不透明感

・不動産価格の高止まり

などがあります。

以前のような「とりあえず買えば値上がりする」という市場ではなくなりつつあり、投資家はより慎重にタイミングを見極めていることが分かります。

過去1年間で収益物件を購入した投資家は42.6％となり、前回調査の57.6％から大きく減少しました。

これは投資家の様子見姿勢が実際の購入行動にも表れている結果と言えます。

一方で、購入された物件種別を見ると、

一棟アパートが44.0％でトップ

となりました。

さらに現在積極的に探している物件種別でも、

71.2％が一棟アパートを希望

しています。

一棟アパートは、

・融資が付きやすい

・戸数が確保できる

・空室リスクを分散できる

・利回りを確保しやすい

といったメリットがあり、依然として不動産投資の主力商品であることが分かります。

投資家が積極的に探しているエリアは、

1位：神奈川・千葉・埼玉（45.1％）

2位：東京（44.6％）

となりました。

やはり人口流入が続く首都圏への投資意欲は非常に高い状況です。

特に神奈川県では、

・横浜市

・川崎市

・相模原市

など、都心へのアクセスが良好なエリアへの需要が継続しています。

今後も賃貸需要の安定性を重視する投資家は、一都三県を中心に物件を探す傾向が続くと考えられます。

融資環境については、85.3％の投資家が「金利が上昇した」と回答

日本銀行の政策変更以降、金融機関の融資姿勢にも少しずつ変化が見られています。

しかし興味深いのは、融資期間についてです。

今回の調査では、

・21～30年：39.5％

・31年以上：28.7％

となり、長期融資の割合が増加しています。

金利が上がる一方で、返済期間を長く設定し月々の返済負担を抑える動きが広がっていることが分かります。

また、新規投資家へのアドバイスとして最も多かったのは、

「収支計画と資金管理を甘く見ないこと」

でした。

・空室が出ない前提で計画しない

・修繕費を過小評価しない

・余裕資金を確保する

こうした基本的な考え方が、これまで以上に重要な時になっていると言えるでしょう。

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