投資家の7割が動く！区分所有法改正の影響とは

2026年4月、マンション投資に大きな影響を与える「区分所有法の改正」が施行されます。
今回の改正は、単なる法改正ではなく、今後の不動産投資の考え方や戦略を変える可能性がある重要な転換点です。

実際に、不動産投資情報サイトを運営する健美家株式会社が実施したアンケートによると、改正を認知している投資家の約7割が「投資意向が増す」と回答しており、市場全体にもポジティブな影響が期待されています。

本記事では、改正内容のポイントと投資家のリアルな反応、そして今後の投資戦略について解説していきます。

今回の改正の背景には、マンション市場が直面している深刻な問題があります。

それが「建物の老朽化」と「居住者の高齢化」です。

築年数の経過によって建物の修繕や建て替えが必要になる一方で、区分所有者の高齢化が進み、意思決定が難しくなっている現状があります。

これまでは、マンションの建て替えや大規模修繕など重要な意思決定には、区分所有者全員の合意形成に近いレベルのハードルがありました。
その結果、
• 修繕が進まない
• 管理が行き届かない
• 空室や荒廃が進む（いわゆるスラム化）

といった問題が各地で顕在化していました。

今回の法改正は、こうした課題を解消し、マンションの再生と適切な管理を促進することを目的としています。

今回の区分所有法改正で注目すべきポイントは、大きく3つあります。

① 決議要件の緩和（出席者多数で可決）

これまで必要だった「全所有者ベースの多数決」から、出席者による多数決で意思決定が可能になります。

これにより、

• 修繕

• 管理方針の変更

• 再生に関する意思決定

が圧倒的にスムーズになります。

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② 建て替え・売却のハードル低下

耐震性不足や防災面での問題がある場合、
建て替え決議の要件が緩和されます。

さらに、

• 一棟リノベーション

• 敷地・建物の一括売却

なども多数決で実施可能になります。

これは投資家にとって、いわゆる「出口戦略の選択肢が増える」ことを意味します。

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③ 管理不全リスクの低減

意思決定がスムーズになることで、
放置されるマンションが減少し、スラム化リスクの低減が期待されています。

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投資家の認知度は約6割｜まだ4割は知らない現実

アンケートによると、区分所有法の改正について
• 知っている：64.3%
• 知らない：35.7%

という結果でした。

つまり、約4割の投資家の方はまだこの重要な改正を認識していない状況だと推測できます。
これは裏を返すと、「情報を早くキャッチしている投資家ほど優位に立てる」とも言えます。

約8割がポジティブ評価｜最大のメリットは「スラム化防止」

改正を認知している投資家のうち、

85.9%が「ポジティブ」と評価しています。

その理由として最も多かったのが、
• スラム化・管理不全リスクの低減（43.5%）
• 資産価値の向上（35.3%）
• 修繕・決議の円滑化（34.1%）

という結果でした。

つまり投資家は今回の改正を、「資産を守り、価値を高める制度」として捉えていることが分かります。

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投資意欲は約7割が増加｜市場に追い風の可能性

さらに注目すべきは、投資意欲への影響です。

改正を認知している投資家のうち、

66.7%が「投資意欲が増す」と回答しています。

これは、
• 管理の透明性向上
• 再生・売却のしやすさ
• リスク低減

といった要素が揃ったことで、
区分マンション投資の安心感が高まったためと考えられます。

今回のアンケートで最も興味深いのが、投資行動の変化です。

■ 1位：立地重視（47.5%）

最も多かったのは「立地重視での購入」です。

理由としては、
• 将来的な売却のしやすさ
• 建て替え時の価値向上
• 賃貸需要の安定

などが挙げられます。

改正によって出口戦略が描きやすくなったことで、
より“立地の良し悪し”が重要になる時代に入ると考えられます。

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■ 2位：築古物件への注目（37.4%）

次に多かったのが「築古物件の購入検討」です。

従来は敬遠されがちだった築古物件ですが、
• 建て替え決議のハードル低下
• リノベーションの実現性向上

により、“再生による利益”が狙える投資対象へ変化しています。

今後は“選ぶ力”がより重要に

今回の区分所有法改正は、不動産投資において明確に追い風となる内容です。

特に、
• 管理不全リスクの低減
• 出口戦略の多様化
• 築古物件の再評価

といった点は、今後の市場に大きな影響を与えるでしょう。

一方で、すべての物件が恩恵を受けるわけではありません。

今後はこれまで以上に、
• 立地
• 管理状況
• 所有者構成

などを見極める「物件選定力」が重要になります。

不動産投資は「買うこと」がゴールではなく、「どう運用し、どう出口を描くか」が本質です。

今回の法改正を正しく理解し、一歩先を見据えた投資判断を行うことが、これからの成功の鍵になると言えるでしょう。

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