東京23区で一棟マンションが3億円突破⁉

2026年1月～3月期の「収益物件 市場動向四半期レポート」が公開され、現在の不動産投資市場の過熱ぶりが改めて浮き彫りとなりました。

特に注目すべきは、東京23区における一棟マンション価格がついに3億円を突破した点です。

今回は、ニュース内容をもとに、最新の市場動向を解説していきます。

全国的に続く価格高騰
全国の収益不動産市場では、引き続き価格の上昇が続いています。

一棟マンションの平均価格は2億416万円、一棟アパートは9,027万円と、いずれも過去最高値を更新。全体として市場の底上げが進んでおり、投資マネーの流入が継続している状況です。

今回の最大のトピックが、東京23区の一棟マンションです。

平均価格は3億621万円に到達し、初めて3億円の大台を突破しました。

一方で利回りは4.95%と過去最低水準を記録し、投資効率よりも資産価値重視の傾向が強まっていることが分かります。

さらに特徴的なのが「逆転現象」です。

通常、購入希望者は登録価格より低い価格で交渉することが多いですが、今回は問い合わせ価格が登録価格を上回り、価格比率109.0%という異例の結果となりました。

これは、買い手の需要が極めて強く、物件の奪い合いが起きていることを意味しています。

区分マンション市場では、首都圏にやや変化が見られました。

東京23区や一都三県では価格が小幅下落となった一方で、大阪市や福岡市といった地方主要都市では上昇トレンドを維持しています。

ただし、東京23区の築浅物件（築10年未満）の利回りは3.74%まで低下しており、依然として高値でも購入される状況が続いています。

一棟アパートでは、大阪市の平均価格が1億542万円となり、初の1億円突破を記録しました。

さらに注目すべきは利回りです。大阪市は7.27%と高水準を維持しており、一都三県平均を上回っています。価格と収益性のバランスの良さから、投資対象としての魅力が高まっています。

一棟マンションでは、埼玉主要都市の価格が約2億9,000万円と急伸し、3億円に迫る勢いを見せています。

一方、福岡市では利回りが6.02%まで低下し、一都三県平均を下回る結果となりました。地方都市においても、人気エリアへの投資集中が進んでいることが読み取れます。

今回のレポートから見えてくるのは、「価格上昇」と「利回り低下」が同時に進む市場構造です。

特に東京23区では、

・資産価値重視の投資

・需要過多による価格競争

・交渉価格の上振れ

といった特徴が顕著になっています。

今後の投資判断においては、単純な利回りだけでなく、「エリアの将来性」や「売却時の出口戦略」をより重視する必要がありそうです。

収益不動産市場は引き続き活況ですが、過熱感も否めません。

ｚｓ冷静な分析と戦略的な判断が、これまで以上に求められる局面に入っていると言えるでしょう。

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