「地価上昇と若年層のワンルーム投資ブームー中古マンション投資の現状と注意点」

2025年9月16日に発表された「都道府県地価調査」によると、全国平均の地価は＋1.5％で、4年連続の上昇となりました。

東京圏や大阪圏ではその上昇幅がさらに大きくなっており、不動産価値の底堅さ・上昇期待が改めて注目されています。

こうした地価上昇の流れの中で、若い世代、特に20代前後の人たちの間で「ワンルームタイプの中古マンションを投資目的で購入する」動きが活発になってきています。

都内の投資用マンション仲介会社によると、10年前には20代の顧客が全体の3割程度だったのが、今では6割ほどに増えているとのこと。

たとえば、神奈川県で働く27歳の男性は、東京・葛飾区の中古ワンルームマンションを約2,700万円で購入。

年収500万円台、ほぼフルローン（35年変動金利）で毎月ローン返済約9万円。

毎月の賃料収入は約8万円ということで、「収入‐支出」ベースでは無理がなさそう、将来の価値上昇も期待した投資、という判断です。

このような動きについて、「インヴァランス」の山本慧GMは、“若年層が早めに資産形成を進めたい、老後の不安を感じている”との見方を示しています。

一方で、「東京カンテイ」の高橋雅之上席主任研究員は、“地価・物件価格の上昇が続いていることはいい材料だが、ずっと青天井というわけではない。

過去の変動などを考えるとリスクをしっかり見極めて判断すべき”と警鐘を鳴らしています。

ニュースの事例を踏まえつつ、一般的に区分所有ワンルームマンションを投資目的で購入することの メリット と デメリット を整理しておきます。

メリット

1. 比較的少ない資金で始められる
　価格が3LDKなど広めの部屋より抑えられることが多く、頭金やローンを組む余裕が若い人でも取り組みやすい。

2. 利回り（収益性）が取りやすいケースがある
　新築や広めの物件に比べて価格が下がっている中古ワンルームであれば、家賃と購入価格の比で実質利回りを確保できる可能性が高くなります。 ([日本在宅][2])

3. 入居需要が比較的見込める
　単身者世帯の増加、都心への若年層の流入など、立地によってはワンルームの需要が安定している。賃貸需要があれば空室リスクを抑えやすい。 

4. 資産としてのポートフォリオ分散になる・将来の値上がり期待
　地価が上がるエリアで購入できれば、土地部分などの資産価値上昇も見込める可能性。長期保有すれば価値が維持・上昇するケースもあります。

ニュース中の例もこの考えを含んでいます。

5. 節税・相続対策の可能性
　不動産を持っていることで減価償却を使える、固定資産税などの扱い、相続時の評価などで有利になる可能性がある。 

1. ローン返済負担と金利変動リスク
　変動金利で借りた場合、金利上昇で返済額が増える可能性がある。毎月の返済が賃料収入を上回る場面もあり得る。

ニュースの例では返済9万円、収入8万円と“少し収支がマイナスまたはギリギリ”という状況。

2. 空室リスク・賃料下落リスク
　入居者がいなければ家賃収入はゼロ。それでも固定費（管理費、修繕積立金、ローン利息）がかかる。立地・築年数・設備・競合物件次第で賃料が下がるリスクも大きい。 

3. 築年数・建物の劣化・修繕コスト
　中古であれば建物自体の状態や設備の劣化が進んでいるケースもあり、大規模修繕が必要になると出費がかさむ。築年が古い物件ほどこのリスクが高い。 

4. 流動性のリスク（売りにくさ）
　売りたいときに買い手がつかない可能性、価格が予想より下がる可能性。また、ワンルーム物件は競合も多くなる傾向があり、差別化が難しい。

5. 税金・手数料などランニングコストも無視できない
　固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金、保険など。表面利回りで見えてこない実質的な手取りが思ったより小さいというケース。 

6. 制度・法律の変化リスク
　例えばワンルームマンション規制（建築制限）、税制変更、融資条件の見直しなど政策変更が投資環境を変えることがある。ニューストーリー中の専門家の「ずっと青天井ではない」という指摘。

ニュースで取り上げられているように、若年層の投資目的購入が増えていること以外にも、以下のような理由で中古ワンルームは数が多く、需要も高くなっています。

1. 単身者世帯の増加
　日本国内、特に大都市圏では核家族化・未婚者・単身赴任者・高齢者など“1人暮らし世帯”が増加しており、住居需要の中でワンルーム・1Kなど小型間取りが適するケースが多い。

2. 価格・初期コストの抑制
　広さ・間取りが小さいほど、購入価格、維持費（光熱費・管理費など）、修繕・リフォームコストなどを抑えられる。中古であれば割安物件も多く、投資用ローンを組みやすい。 

3. 都心・アクセスの良い立地物件が比較的見つけやすい／価値維持率が高い
　都心部では土地が限られており、使える面積や建設可能な敷地が制約されるため、小型間取り（ワンルーム等）の需要が高い。

また、新築供給が制限されていたり、ワンルームマンションの建築に規制がある区域も増えていて、既存中古物件の価値が見直される傾向。

4. 中古物件は購入価格の下落リスクが比較的限定できる
　新築時からの価格下落（築年数による価値減）をある程度織り込んだ中古物件であれば“買ってすぐに価値減”というショックが少ない。

経年した中古ワンルームは値段が下がっていて買いやすく、改修や管理によって維持可能な場合がある。

5. ワンルームマンション規制の影響
　東京都などでは“ワンルームマンション規制”（各区の条例・指導要綱で、ワンルームを新たに建てる際に一定のファミリータイプを混ぜる等の制限）を設けているところがあり、新築供給が抑えられてきているため、既存の中古ワンルームの注目度が高まっている。
6. 利回りの期待
　中古ワンルームは築年数を経て価格が落ちている分、家賃とのバランスで利回りが比較的高くなるケースが多い（特に新築より初期投資が小さいため回収が速い可能性がある）という見方がある。

ワンルーム中古マンション投資は、若年層にとって資産形成の方法として魅力的な面が多く、ニュースの動きもこの流れを反映しています。ただし、以下の点を十分検討することをおすすめします。

収支のシミュレーションを慎重に：ローン返済・金利・管理費・修繕積立・固定資産税などを含めた毎月・毎年のキャッシュフローを見積もる。

立地・築年数・物件の状態を重視：交通・駅近・人気エリアであれば空室リスクや価値下落リスクが抑えられる。

将来の政策・規制の変化にも注意：ワンルーム規制、賃貸借契約に関する法律、税制、融資審査基準などが変わる可能性がある。

融資条件：金利タイプ（固定 vs 変動）、返済期間、頭金など。変動金利だと将来的な金利上昇がキャッシュフローを圧迫する。

出口戦略（売る・相続する等）を持つこと：購入だけでなく売却しやすさ、将来の価値の見込みを考えておく。

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