収益性と居心地を両立させる賃貸集合住宅づくりの秘訣

賃貸経営を考えるオーナーにとって、最も重要なのは「収益性」です。

しかし、収益だけを追い求めてしまうと、入居者にとっての快適さや魅力が後回しになり、結果的に空室率が高まってしまうリスクがあります。

東京都内で人気の賃貸集合住宅を数多く手掛ける 松浦荘太建築設計事務所 代表・松浦荘太さんは、「収益性」と「住み手の満足度」を両立させる設計を意識していると語ります。今回は、実際に手掛けた「目黒の集合住宅」の事例を通じて、そのポイントを探ってみましょう。

松浦さんが重視しているのは、オーナー・施工会社・設計者 の三者の視点を調和させること。

・オーナー目線：建築コストを抑え、収益性を高めたい

・施工会社目線：工事の難易度や維持管理のしやすさを重視

・設計者目線：入居者のライフスタイルをイメージし、魅力的な空間を提案

これらを一方的に優先するのではなく、バランスを取りながら物件の価値を高めていくことが、長く人気を維持する物件につながります。

「目黒の集合住宅」では、オーナーからの「部屋数を多く確保したい」という要望と、敷地の形状という制約が出発点になりました。

結果として、地上3階＋地下1階、全23戸の1LDK中心の住戸*が誕生。ターゲットは、目黒・中目黒エリアで働く世帯や都心志向の若いカップル・単身者でした。

さらに敷地形状から、南北に細長い住戸配置が必然的に決定。ここで松浦さんは、「光と影の陰影を生かした洞窟のような空間」というテーマを設計に落とし込みました

物件の顔ともいえるエントランスは、約15m続く通路をあえて薄暗く演出。木目調の天井にやさしい光を映し出すことで、

・帰宅した入居者には「ほっとする安心感」

・内覧に訪れた人には「ここに住みたいと思わせる特別感」

を与えています。制約条件から生まれた設計アイデアが、逆に物件の強い魅力へと転換しているのです。

【ガラス間仕切りと土間で差別化】

各住戸には、開閉可能なガラスの間仕切りを採用。これにより、

・1LDKでもワンルームのように広々使える

・採光を確保し、開放感を演出できる

・デザイン性が高く、おしゃれな印象を与える

という複数のメリットを実現しています。

さらに「土間」を設けることで、ライフスタイルに合わせた多用途利用が可能に。近隣物件との差別化要素にもなり、入居希望者に強い印象を与えています。

松浦さんが大切にしているのは、人が心地よく感じる空間 をつくること。

例えば、全体を明るく照らすのではなく、光の当たる部分とそうでない部分をあえてつくることで、落ち着きや居心地の良さを演出します。これはホテルやバーにも共通する空間づくりの考え方です。

また、水回りや建具には、一般流通の設備を選択。世界観を損なわずにコストを抑え、メンテナンスのしやすさも確保しています。

【収益性と人気物件の両立は「工夫」にあり】

人気の賃貸集合住宅をつくるためには、収益性だけでなく、入居者が「ここに住みたい」と直感的に思える空間づくりが欠かせません。

松浦さんの事例から学べるのは、

・制約を逆手に取ったアイデア

・光・素材・空間の工夫による居心地の追求

・デザイン性とコスト管理の両立

といった工夫の積み重ねが、長期的な収益と安定した入居率につながるということです。

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