賃貸物件の見かけに騙されるな！

　こんにちは、株式会社じゅうしんの賃貸営業村西です。

　弊社、じゅうしんの賃貸部のには牡蠣が大好きな先輩がいます。牡蠣って、殻付きの時はゴツゴツしていて、お世辞でも綺麗な見た目をしているとは言えませんよね。海藻が付着し、ビジュアルの良くない牡蠣も、殻を開くと艶々ピカピカの綺麗な身が姿を見せます。牡蠣って、天然ものだと食べられるサイズになるまで３～５年ほどかかるらしいですよ。

　殻がゴツゴツしている牡蠣も、中身は艶めかしい輝きを放っていますよね。味も濃厚で美味しいですし、流石、海のミルクと呼ばれることはあります。牡蠣を例に出していますが、臭いの強い納豆・チクチクと棘のある雲丹が美味しいと最初に気が付いた人もすごい冒険心と好奇心だと思います。私は雲丹が滅茶好きです。先輩、連れてってください。

　「人は見かけによらない」なんて言いますが、食べ物も同じですね。

　インターン時から何百件も物件を見て、私は物件も同じだと思っています。

　いよいよ日吉周辺の賃貸会社は、繁忙期突入！な空気が漂っています。SUUMO等のお問合せが増えてきたのはもちろん、偶然じゅうしんの看板やクチコミを見かけて来店してくださる方も増えています。

　来店されたお客様には、現在の住居についての情報とお部屋探し中の物件の希望条件を受付シートに記載していただきます。希望条件では、「エリア」・「間取り」・「駅距離」・「設備」・「築年数」を回答いただくのですが、「築年数」の項目自体いりますか？と私自身疑問に思っています。築年数で「綺麗さ」を求めているのか、「耐震性」を求めているのかでお部屋探しの選択肢が変わってきます。私の体感としては、「綺麗さ」を求めて築年数を絞っている方が多いなと感じています。

　今回のブログでのメインターゲットは「綺麗さ」を求めている方ですが、ついでなので「耐震性」を求めている方に少しだけ条件指定のアドバイスを紹介します。

　ここで抑えておきたいポイントは「築年数と建築確認」は"別物"という点です。

　「築年数」・・・建物が完成した年月

　「建築確認」・・・建築に着手する前に建築基準法を満たしているか審査

　新耐震基準は、1981年から定められています。また、木造建築の場合は、阪神淡路大震災での木造住宅の倒壊を経て、2000年から木造建築の新耐震基準がさらに強化されました。現在の新耐震基準は、震度6強～震度7程度の揺れを想定して建築されている形になります。ここで注意しなければならないのは、新耐震基準を満たしているか判断する年数が「築年数」ではないという点です。一般的に、賃貸物件の募集図面に記載があるのは「築年数」になるので、何だかややこしいですが「建築確認」がいつ行われたかが重要です。

　建築確認では、建築基準法に則って施工計画が行われているかを確認するので、耐震基準に満たしているかどうかも確認します。つまり、新耐震基準に改正される前から建築している物件だと、「基準は改正前、完成(築年)は改正後」となっている可能性も否定できません。確実に新耐震基準を満たしているかを管理会社に確認することも可能ですが、SUUMO等で物件を探す際は、木造の場合は、改正後の新耐震基準が適応されている築年20年以内に絞ってお探しすることをおすすめいたします。

　現在気になっている物件が、新耐震基準を満たしているかどうか確認したい場合は、是非一度当社にお問合せください！

　「綺麗さ」を求めて築年数を絞っている皆さん、お待たせしました。

　結論から申し上げますと、「綺麗さ＝築年数」は勘違いです。正直、損をしています。新築物件は、誰も住んでいない物件ですので当たり前に綺麗です。築浅も比較的綺麗な物件が多いですし、確かに築年は綺麗さのバロメーターであることは事実です。

　ただ、築年が古いと内装が汚いのかというと、その限りではありません。賃貸物件は、オーナーさんが賃借人に貸し出すための大切な資産であり収入源です。お部屋探しをしている人は、賃料のほかに「立地」・「内装」・「設備」で一定の基準を定めてお部屋探しを行っていますから、物件は一定の基準をクリアしている必要があります。「立地」に関しては、物件を動かす事が出来ないため、今の立地で戦うしかありません。当然、駅近や交通アクセスの良い駅の近くは好立地とされるため、物件の内容に関わらず反響はあります。オーナーさんが弄れる部分でいうと「内装」・「設備」の部分です。和室より洋室のほうが需要が高いため、「和室を洋室」に変更する室内リフォームや、クロスの全面張替えはお部屋が明るく・綺麗になるという効果が期待できます。実際に賃貸営業として接客をしていると、キッチン・浴室周りのリフォームが重要なように感じています。水周りは古臭さが出やすい特徴があり、洋室がきれいでも浴室がタイル張りということで成約まで至らなかったケースを何度も経験しています。とはいえ、部分的にでもリフォームを入れることは集客においてかなり優位に立てるというのも事実です。リフォーム後は築浅物件と遜色ないほどきれいな物件となります。

　物件の魅力を語るうえでは、内装だけでなく、設備面も重要です。ただのインターフォンよりは当然「モニター付きインターフォン」のほうが需要があります。また、新型コロナウイルス蔓延の際に「非接触」への意識が高まり「巣ごもり需要」が高まりましたよね。こうした背景で、「オンラインショッピング」、「通販」の需要も高まっていました。「宅配業者の再配達の手間や負担を省く」という効力が期待され増加したのが「宅配ボックス」です。宅配ボックスを必須にしている方はそこまで多くない印象ですが、「あると嬉しい」という意見はよく耳にします。全く同じ条件の２部屋を比較した場合に「宅配ボックス」の存在が背中を押す可能性も大いにあります。フルリフォームはハードルが高いですが、設備の最新化という少しの手間で入居者の目に留まる場合もありますので、なかなか入居者さんが見つからないという物件のオーナーさんは検討してみてはいかがでしょうか。

　さて、少し話が逸れてしまいましたが、要するに「リフォーム・リノベ物件」も視野に入れた方が選択肢が広がり、良い物件に出会いやすくなる。ということです。弊社じゅうしんでは、「リフォーム・リノベ物件」を紹介可能なのはもちろん、募集に苦戦中のオーナーさんからの相談もお受けしております。

目黒線・東横線・新横浜線、横浜市営地下鉄グリーンライン。元住吉・日吉・綱島・大倉山・日吉本町・高田駅の賃貸、賃貸管理、不動産、アパート・マンション、駐車場、住宅、ペット可、分譲賃貸、一人暮らし、ファミリー賃貸、１LDK・2LDKなど間取りの相談。

更には、横浜の中古マンション購入 、東横線の新築戸建て、土地の購入、売却相談。
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