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2019年01月20日
賃貸ブログ

どんな不動産管理会社がいいのか。

オーナー様にとって賃貸管理を任せている不動産会社、賃貸物件を借りているお客様にとっての管理会社、貸主、借主にとって良い悪いは、それぞれ目線が違うはずです。

では、どんな賃貸管理会社がいいのでしょうか?

借主(入居者)目線で考えると、

1、契約にかかる費用が安いか高いか。これは、最近話題の消臭除菌費用など契約時の初期費用や、退去後の原状回復で起こりえます。

2、トラブルがあった時にすぐに対応してくれること。これは住んでみないとわかりません。そもそも仲介会社は住んでからのことは知らない。対応できないといったことが多いので注意してください。

3、解約や更新に関して親切か。2ヶ月前解約予告とか、ちょっと長いです。でも、貸主目線でいうと助かります。更新も更新事務手数料とか、更新料以外に請求する会社もあります。(エリア、地域の慣習もあります)

4、契約、更新、退去などの時間を臨機応変に対応してくれるか。契約や退去立会いの日時など、休みだから営業時間外だからでは、これだけ休みや営業時間が様々な雇用体系がある社会です。臨機応変な対応。これって結構大事な気がします。

 

大家、貸主にとっていい管理会社とは?

1、管理をしっかりしてくれるところ。空室率が少なく、満室稼動が長く保てる、賃料の滞納者が少ない管理会社。これは入居審査や、管理体制で改善できます。

2、トラブルが少ない管理会社。故障や漏水などのトラブルは起きてしまいます。トラブルが起きる前に予防対策をするか、トラブル後に対応で良いのか。これは貸主、オーナー様の考え方にもよります。例えば、大規模修繕、エアコンの交換など、事前にできることもあります。管理会社もある程度の人数がいないと即座に動くことはできません。

3、メンテナンスを安く。給湯器やエアコン、水周り、クリーニング、外壁塗装など様々な項目があります。これらのメンテナンスを安くする努力をしている会社。オーナー様にとっては利回り、収支にかかわります。

4、不動産の活用、賃貸、売買、法律関係のノウハウがしっかりある会社。オーナー様にとっては資産活用で、大きな差になります。アパートの建て方や、道路の入れ方、売るタイミング、高低差の利用方法、活用方法で本当に違います。

5、募集に関しても提案してくれる会社。だた賃料を下げるのではなく、メンテナンスや設備、条件についても検討をした上で提案する会社。

こんな管理会社であれば見直したほうが良い

土日休み。契約も案内も土日中心です。そんな日に営業していないと、案内、契約などの機会損失です。案内できる体制をとっていても、物件への質問など交渉も出てくる時代です。すぐに対応できないと、お客様は他社へ行ってしまいます。

休みの多い会社。休みが多いとそれだけ物件の対応ができません。案内や質問事項への対応、賃料などの条件交渉の機会損失です。、お部屋探しのお客様は、遠方からで今日決めて帰るといった方が多くいます。条件が通らない、審査が通らないでは、次を探すのに困るお客様がいます。ある程度の人数がいれば、シフトなどで、会社全体の定休日を少なくすることは可能です。規模により、年中無休で携帯電話で対応されている会社さんもあります。

物件と管理会社が遠い。鍵の手配が現地対応または最寄の取引業者で、対応していない。たまに、物件のご案内をしたくて鍵の確認をすると、弊社まで取りに来てくださいという管理会社さんがあります。しかも電車で10分以上。往復の時間と、お客様が既に来ているのに、待たせれませんし、往復の時間を無駄にできません。よほどの物件であればよいのですが・・・。これまた機会損失の可能性大です。当社でも遠い物件はあります。空室募集の際は、現地に鍵を設置しています。

入居者に負担させる費用が多い管理会社。消臭除菌費用や、24時間サポート、契約事務手数料(更新事務手数料)など必要以上に請求している。長期満室稼動の為には入れ替わりの可能性を減らすことが一番です。転居・引越し理由で、更新のタイミングは常に上位にあり多いことを忘れないでください。

ネット広告で、賃料などの募集条件を勝手に変えて掲載している会社。不動産会社はオーナー様の資産で売り上げを立てさせていただいています。条件と違う賃料で募集していたら、資産や収入を減らすことになります。オーナーさんが気がつかないと、本当は最初からその条件で募集していたのに、しらじらしく賃料交渉があったといいます。

管理会社に任せているのに、物件が汚い。そんな会社はダメです。エントランスやポスト周り、自転車置き場、ごみ置き場などが汚いと、入居率に響きます。管理の行き届いていない汚い物件に入りたい入居者はいません。物件を見て回る人員がいないと起こりがちです。

ほかにもいろいろありますが、今回はここまで。

この記事を書いた人
栗原 大介 クリハラ ダイスケ
栗原 大介
賃貸管理、賃貸仲介から不動産業を学び、新築分譲戸建、中古戸建て・中古マンションをリノベーション・リフォーム再販事業、競売物件の入札や立退き、任意売却などを経験して現在に至ります。これまでの様々な物件の売却の中から住宅ローン滞納による任意売却、離婚、相続、借地、底地の売却なども取り纏めてきました。購入から売却までご相談ください。安心した住まいのために、さまざまな不動産取引の経験のノウハウを活かして提案させていただきます。また、不動産投資、新築アパート販売、賃貸経営も行っております。高齢化社会、高齢者の住まいに関する老人ホーム紹介事業も取り組んでおります。お気軽にご相談ください。
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