失敗しない家じまい

家じまいでご自宅の売却を考える方は多くいるかと思いますが、家を売るときにもお金がかかるって知っていますか？

実際に売った後に思ったほど手元にお金が残らず「失敗した」という事が無いように家を売るとき掛かる主な費用を確認しましょう。

大手不動産会社のRブル、Rハウス、N不動産、S不動産販売、などに仲介を依頼した場合のほとんどは売却代金の３％＋６万円＋消費税が仲介手数料としてかかります。

売却の不動産の価格にもよりますが例えば大倉山のファミリータイプマンションが４０００万円で売れた場合１３８万６千円（消費税率１０％）の仲介手数料を支払うことになります。

売主は室内外の私物等をすべて搬出（残置物処分）して販売をすることになりますが一般的にファミリータイプのマンションで１０万円前後、戸建てで３０万円前後、大きな家具や家電が多いと更にかかる事があります。

勿論そのまま部屋に物がある状態で売出を開始して買主が決まってから片付ける事もできますが、経験上、もともと住んでいた人の生活感がある不動産は売れにくいのが現状です。

2018年4月1日の宅地建物取引業法改正以降、不動産業者から買主様・売主様に対して戸建住宅と共同住宅に対してホームインスペクション（建物状況調査）の説明・斡旋（あっせん）が義務化されました。

マンションのお部屋、土地付き建物、借地権付き建物を売却するときはこちらの調査を入れて買主に安心して購入を決定してもらえるようにすると費用は４．５万円～６万円くらいで戸建てですと大きさにより少し変動があるようです。

但し、実際に費用をかけて調査を入れるかどうかは売主の自由なので必ず支払うべき費用ではありませんが「調査をきちんとしている」事は売却には有利になりますので大手不動産会社からは勧められることが多いです。

戸建て住宅で建物が築古であったり大きな瑕疵があって建物が使えない等の場合は土地として売り渡すために為に建物を解体する必要があります。

建物の解体費用は大きさや素材、道路からの出入りのしやすさ、道路との高低差、重機が入れるか否か、壊した廃棄物の搬出トラックがどこまで入れるか等様々な要因で金額が異なりますが１００㎡程の木造２階建ての住宅で１２０万円～数百万円となります。

廃墟のような建物があると購入者の心理として気持ちが後ろ向きになる事も多く、ずっと売れなかった土地の建物を壊して更地にしたとたん購入者が現れたという経験は少なからずありますが注意をしてほしいのは建物がない住宅用の土地は固定資産税の税率が高くなります。売却決定までにかかる時間の余裕を考えて１月１日に税金が決定した後に解体するのも費用負担を抑えるコツかもしれません。

また、建物が無くなったら「建物滅失登記」の手続きが必要があります。専門職に５万円前後で依頼する事ができます。

土地付き建物（中古戸建）や土地を売却する場合は売却対象の土地の「境界確定」をして実際に取引する土地の大きさが明確になるようにしなければなりません。

境界確定、測量は専門家「土地家屋調査士」に依頼します。

費用は土地の大きさや土地が接している隣地の数、接道が公道か私道かにより変わりますが４０万円～数百万円となります。

その他に契約書に貼付る印紙代が売買契約の金額によりますが、現在は令和６年3月末までの軽減税率が適用されますので以下の通り

10万円を超え50万円以下のもの
200円
50万円を超え100万円以下のもの
500円
100万円を超え500万円以下のもの
1千円
500万円を超え1,000万円以下のもの
5千円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの
1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの
3万円
1億円を超え5億円以下のもの
6万円
5億円を超え10億円以下のもの
16万円
10億円を超え50億円以下のもの
32万円
50億円を超えるもの
48万円

となっています。

その他、抵当権設定がある場合はその抹消費用15,000円前後～(抹消の数により増えます)

売主の名前や住所が登記簿の記載と異なる場合はその変更費用が１件につき１万円前後が専門職に依頼したときの目安費用です。

先日ベテランのケアマネージャーから、高齢者の家じまいの後悔の話を聞きました。

「どうせ二足三文で買いたたく」と言われた話は担当していた高齢者がテレビCMなどでもよく見る有名不動産会社へ売却査定を依頼したが不動産業者への売り渡しを勧められ、中々買い手が決まらない焦りもあり結局、当初の査定金額より安く売却、仲介料やその他の経費も掛かり手元には予定していたお金が残らずがっかりしている姿を何人も見てきたとの事でした。

私たちも大手不動産会社から専任媒介をもらっている不動産の買取を打診される事もありますので勿論、商売にできる金額で購入させてもらっています。もちろんこの専任媒介を持っている大手不動産会社には私たちからも仲介料はお支払いしますのでそれは事業の経費として当然買取の金額から差し引かれます。

まさしく「買いたたかれた」感じになりますよね・・・・

費用も手間も時間もかけずに売りたい場合は不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。

この場合は一般の方向けに売る金額より明らかに低い金額が提示されますが、残置物の処理の手配や費用をかけず、戸建てや土地の場合は解体や境界確定の業者の手配の手間や費用を無くして売却する事もできます。

直接買い取りの場合は仲介料の支払いも無いので、買取に提示された金額が粗そのまま手元に残る金額となります。

とはいえ、少しでも高く多くの金額で売りたいと思うのは当然。

売却対象の不動産の特徴や立地、様々な要因で直接不動産業者に売るのが得なのか仲介手数料やその他の経費をかけても一般のユーザーに売るのが得なのかは経験豊富で信頼できる不動産営業マンに相談する事がおすすめです。

失敗しない為にもテレビコマーシャルで見るとか有名な会社だからとかだけではなく街で永くある小さな不動産会社の話を聞いてみるのも良いですよ。

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