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2021年07月17日
老人ホームブログ

高齢者の自宅 不(富)動産を不(負)動産にしない方法

親御さんの所有するご自宅不動産、ご家族も親御さんも長く住まわれて大変愛着もあるかと思います。
思い切って売却して「高級老人ホーム」へ住替えも良いとは思いますが、やはり住み慣れたご自宅で元気にずっと暮らしたいとお考えの方も多いのではないでしょうか。
ただ、高齢になると、不意に自分意思のとおりに不動産管理や売却が出来ずに「結果」家族の負担になる事が多くなっています。
街の中にもチラホラ見かける朽ちかけ・・・雑草に覆われた空家は社会問題にもなっています。

負動産予防⓷つの方法

今すぐ売却して住むところを変えるのではなく、自宅でそのまま暮らし続けながら「高齢者」ならいつ訪れるかもしれない万が一の事態(認知症や寝たきりの重介護状態)に備える⓷つの方法「家族信託」「任意後見」「リースバック」の其々をご案内します。

家族信託

家族信託は、「自宅不動産」の管理や処分について委託者(所有者)が受託者(信頼する親族)に管理や処分(売却)について信託(託す)する「信託契約」です。他にも預貯金や証券、収益アパートなどを信託契約する事も出来ます。また、民事信託は受託者を任意の法人や他人でもできますが今回の提案は家族間で行う信託契約で「家族信託」という俗称になります。また、信託財産を「自宅不動産」に限定ができる事は非常に使い勝手の良い制度です。

任意後見

後見制度には任意後見と法定後見がありますが、ココでは任意後見の案内になります。
任意後見は「全財産」の管理・処分について判断能力や意思表示が出来なくなった時(認知症他)の為の後見の事前契約。親族でもできますが、後見開始の際には専門職による任意後見監督人が選任される。任意後見監督人には報酬が必要で、後見人は親族であっても裁判所への出納や後見事務などの定期報告義務があります。

リースバック

自宅不動産を所有者が意思決定ができるうちに売却、早々に現金化する。現金は所有者が自由に使い道を決める。自宅は売却後も賃貸借契約によりそのままで生活する事が出来る一方、固定資産税、都市計税の支払い義務は無くなる。
介護状態により自宅での生活が難しくなり特養や有料老人ホームに移り自宅を使わなくなった時には賃貸を解約し家財を処分すれば特に面倒な事も無く「朽ちていく空家管理の責任もありません。

手遅れになる前に

今回提案の方法は何れも、「認知症状」が出る前の判断能力があるうちでないと行うことが出来ませんのでタイミングが大切です。
タイミングを逃してしまうと、介護に充てる費用に現金化するが煩雑になる可能性が大きくなります。例えば所有者の判断能力が認められない場合は不動産をそのまま売却する事はできません。判断能力のない所有者の不動産の売却の為にまず「法定後見」の申立て、裁判所より専門職の先生が選任され後見が開始されます。勿論、後見人には毎月3万円前後報酬(管理財産により多くなる)が必要となり、実際の売却には必ず裁判所の許可も必要になります。後見人は家族で選ぶ事は出来ませんし、一度選任されると重大な事由が無い限り被後見人の死亡まで継続します。また、後見人の管理下に置かれるのは不動産のみでなく現金、預貯金、証券、他すべての財産となるので家族がさわる事も出来なくなります。
事実上、相当の資産家か家族間でトラブルなどが無い限り法定後見を申し立てる事などなく娘や息子が協力して観護する事も多いかと思います。
が、不動産の売却は絶対的に「判断能力」の無い方は行えないので後見制度を利用して売却するか相続になるまで「放置」するかとなってしまいます。
放置された空家の管理は費用も手間も時間も取られます、固定資産税は使っていなくても支払い義務があります。まさに、タイミングを外してしまうと「負」の財産になる可能性があるのでよくよく注意してください。

無料でご相談頂けます

費用や手続きのそれぞれの詳細、またその他の提案などお客様の状況に併せてご相談は無料です。
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この記事を書いた人
吉田 ヨシダ
吉田
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